英国斯特灵华人社区
Stirling Chinese
[转帖] 投资英国房地产
wtw(2007/6/10 0:33:59) 点击:97464 回复:3 IP:61.* * *
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“I am cursed” D – 我前同事曾经讲过，我发现很好笑。 “Every time I bought shares, some extremists tried to blow themselves up.”
事 实亦如此，我买的股票跌的摊摊腰，不能不把我拉回残酷的现实中来。请见我最近的Cote d’Azur进军海外房地产贴（http://lkcn.net/bbs/index.php?showtopic=123940）。其实我们已经在英国 市场看了良久，总是三心二意地，一天一个主意，下不定决心。大多数人认为股票赚钱，其实在正常情况下，的确是股票赚钱。10年股票平均会升值100%，而 房子10年平均升值60%。可惜英国近10年不是。股票跌了20%，房子升值400%。如果96年买了3 bed semi 8万，现在值30万。当然人无完人，斯大林还3，7开呢，（我不清楚好3还是坏3），我算老几。香港人讲（广府话也这么讲吧）有早知，无黑衣。要是我可以 back to the future的话，早发了，还在这里和大家磨牙。
在去Cote d’Azur看房之前，我老婆已经定了要买伦敦w地方的房子。W在东伦敦，地点虽然不好，但是升值潜力很大，因为不讲大家也应该知道2012年的奥运会， 在Stratford见场地，消息一出房价当天长了20%。w附近的DLR也预期通车，一般情况下，通地铁的地方会升值20%，信不信由你。而且东伦敦是 政府大力投资改建的地方。不久的将来可能见跨河的大桥。
老婆不仅定了，还offer 了间165千2 bed flat的re-possessed property。不过因为我执意要去Cote d’Azur看房的事，就托了下来。从Cote d’Azur回来之后，又赶上是否升息，所以我们就pull out了。那是两周前的事。想来想去，老婆总是不甘心，1周前她offer的那间被另外一位买家offer了160千，上了报纸问是否有人愿意出高价。我 讲，你看，如果我们买了要付165，人家160就可以搞定，看来我们眼光不怎么样。可是老婆还是天天磨我，要我出高点offer和人家去争。我这人信阿米 托佛，是我的就是我的，不是我的争也没用。哈哈，不过我后来还是被老婆说服了，阿米托佛也白念了，打了电话去争。
10月13日，我趁午间 休息无人，偷偷地打了电话，因为我是不想让人知道。我妈讲过，不要露富，会招灾地，切记。例：我朋友开了间餐馆，没出3年妻离子散，被个狐狸精空手套了白 狼，其实他也没有多少钱。接电话的是个叫Jane的中年妇女（后来见到是才知道是中年妇女），第一句就问，买来自己住，还是来投资？我说是投资，可以听 出，她口气立刻变了，变得和蔼可亲了。大凡投资的，尤其是到w地方投资的，都是有备而来，w地方一个穷乡僻壤，买来自己住的人一般是穷人，做穷人不容易 呀，辛辛苦苦挣来的钱不够用，还挑挑拣拣，不是上客。上客是投资者。然后就问我要看得房子，我说是关于那间v building的higher offer的事情。她立刻讲，我有同样房子，同样价钱，干吗要和人家争，来看看吧，也是re-possessed property。我一听就不乐意了，不客气地问道，怎么这么多re-possessed，是不是v building有问题。Sales就是sales，忘记到底解释的什么，反正后来说的我心平气和。第3个问题，就问我finance的问题，我说我有自 己的financial advisor，她说她公司也有financial service，可以给我second opinion，我想无妨，见见就见见呗。痛快地答应了。定了下周一下午见financial advisor和看房。
事 实亦如此，我买的股票跌的摊摊腰，不能不把我拉回残酷的现实中来。请见我最近的Cote d’Azur进军海外房地产贴（http://lkcn.net/bbs/index.php?showtopic=123940）。其实我们已经在英国 市场看了良久，总是三心二意地，一天一个主意，下不定决心。大多数人认为股票赚钱，其实在正常情况下，的确是股票赚钱。10年股票平均会升值100%，而 房子10年平均升值60%。可惜英国近10年不是。股票跌了20%，房子升值400%。如果96年买了3 bed semi 8万，现在值30万。当然人无完人，斯大林还3，7开呢，（我不清楚好3还是坏3），我算老几。香港人讲（广府话也这么讲吧）有早知，无黑衣。要是我可以 back to the future的话，早发了，还在这里和大家磨牙。
在去Cote d’Azur看房之前，我老婆已经定了要买伦敦w地方的房子。W在东伦敦，地点虽然不好，但是升值潜力很大，因为不讲大家也应该知道2012年的奥运会， 在Stratford见场地，消息一出房价当天长了20%。w附近的DLR也预期通车，一般情况下，通地铁的地方会升值20%，信不信由你。而且东伦敦是 政府大力投资改建的地方。不久的将来可能见跨河的大桥。
老婆不仅定了，还offer 了间165千2 bed flat的re-possessed property。不过因为我执意要去Cote d’Azur看房的事，就托了下来。从Cote d’Azur回来之后，又赶上是否升息，所以我们就pull out了。那是两周前的事。想来想去，老婆总是不甘心，1周前她offer的那间被另外一位买家offer了160千，上了报纸问是否有人愿意出高价。我 讲，你看，如果我们买了要付165，人家160就可以搞定，看来我们眼光不怎么样。可是老婆还是天天磨我，要我出高点offer和人家去争。我这人信阿米 托佛，是我的就是我的，不是我的争也没用。哈哈，不过我后来还是被老婆说服了，阿米托佛也白念了，打了电话去争。
10月13日，我趁午间 休息无人，偷偷地打了电话，因为我是不想让人知道。我妈讲过，不要露富，会招灾地，切记。例：我朋友开了间餐馆，没出3年妻离子散，被个狐狸精空手套了白 狼，其实他也没有多少钱。接电话的是个叫Jane的中年妇女（后来见到是才知道是中年妇女），第一句就问，买来自己住，还是来投资？我说是投资，可以听 出，她口气立刻变了，变得和蔼可亲了。大凡投资的，尤其是到w地方投资的，都是有备而来，w地方一个穷乡僻壤，买来自己住的人一般是穷人，做穷人不容易 呀，辛辛苦苦挣来的钱不够用，还挑挑拣拣，不是上客。上客是投资者。然后就问我要看得房子，我说是关于那间v building的higher offer的事情。她立刻讲，我有同样房子，同样价钱，干吗要和人家争，来看看吧，也是re-possessed property。我一听就不乐意了，不客气地问道，怎么这么多re-possessed，是不是v building有问题。Sales就是sales，忘记到底解释的什么，反正后来说的我心平气和。第3个问题，就问我finance的问题，我说我有自 己的financial advisor，她说她公司也有financial service，可以给我second opinion，我想无妨，见见就见见呗。痛快地答应了。定了下周一下午见financial advisor和看房。
我知道，很多人买过房子，也有人投资房子，我写这贴，主要是为了和大家共同探讨，探讨如何在英国买卖房地产，以至将来的开发房地产。任何事都有个开端，从 小开始，从零开始。我以前也倒腾过房子，多少有点小收获。现在我在此开个新贴，想给大家一个first hand information, step by step, day by day的发展。从买房，到租房，到卖房，一是看个热闹，大家捧个场；二是给有些人一点借鉴，避免重蹈覆辙；三是给行家个地方提点建设性意见，大家共同提 高。
有人认为股票挣钱，你看今天涨10点明天涨20%，房子1年弄不好才涨10%。你要变相的看，股票涨10%是你投资100%的效益， 房子的10%是你投资10%的效益。例如：你投资1万镑买卖股票，平均下来1年上天作保，你盈利20%（当然有人好有人差，不要看别人，看自己，像赌博一 样，没人会讲输钱，你只看到他赢钱的时候罢了），你挣了2000镑 before tax。房子你投资1万其实你买了10万的房子，房子涨价10%，你房子一年后值11万，你减去费用，你净赚超过2000镑。这叫capital appreciation。
有人认为股票挣钱，你看今天涨10点明天涨20%，房子1年弄不好才涨10%。你要变相的看，股票涨10%是你投资100%的效益， 房子的10%是你投资10%的效益。例如：你投资1万镑买卖股票，平均下来1年上天作保，你盈利20%（当然有人好有人差，不要看别人，看自己，像赌博一 样，没人会讲输钱，你只看到他赢钱的时候罢了），你挣了2000镑 before tax。房子你投资1万其实你买了10万的房子，房子涨价10%，你房子一年后值11万，你减去费用，你净赚超过2000镑。这叫capital appreciation。
200年10月16日下午三点
请了假，不过老婆没去，就我一个去。我正点到达w的Mann Countrywide，w靠近BR火车站，新建的DLR，是东南地区一个繁华地段，附近商业街，街上熙熙攘攘，各行各色，但主要是有色人种。这里亚洲脸 孔也比较多，主要是越南人，当然也有华人，谣传唐人街要东迁至此，我衷心希望不要，这地方不是什么好地方，最好中国人不要到这里掺热闹。到了Mann Countrywide见了Jane，友好地握了手，financial advisory, Kelly。Kelly看上去25左右，少见，因为我见的advisor一般是中老年人，头一次见年轻，而且还挺性感（老婆说你到底是买房子还是去看女人 去了，我说这些有身材的非要穿低胸的，你不能只怪我呀）。
Kelly给人一种essex girl的感觉，不像住在西边的慢声细语地。不过相当友好，先问我预算多少，准备首期多少，我说160千，首期越少越好。当然了，首期越少等于投资越低， 回扣越高。如果租金和按揭同等的情况下，等于我房客给我买了套房，你等capital appreciation就可以了。不过世界上没有这样的好事。
接 下来Kelly阐述了有关按揭的事向。现在各大银行之间的竞争，产生了100%，125%按揭，但归根结底，按揭是以75%做基准的。那么银行为什么会给 你100%的按揭呢？就是保险起的作用。这个保险叫High Lending Charge，如果你借100%的按揭，银行会考虑其中75%是安全的，其中25%是不安全的，银行找保险公司报这25%就行，一般High Lending Charge是25%的8%左右，相当于你房价的2%左右，一次性保险。160千的房子High Lending Charge是3200镑左右。因银行而异，有时首期和High Lending Charge一起一次性付清，如Halifax，有时银行把High Lending Charge加到按揭里，总之你跑不了。
我们，我指Kelly and I，粗率的计算了一下。如果按1st time buyer算的话，如果我买160千的房子。因为我本身没有mortgage，所以还是算1st time buyer。也可以投资buy-to-let，不过最少要付13%的首期，因为buy-to-let比较复杂，以后有机会再提。
Northern Rock
100% Mortgage
deposit 0
798.67 per month 2 years fixed at 5.99%
Halifax
97% Mortgage
deposit 4800 + 2500 = 7300
684.17 per month 2 year fixed at 5.29%
Nationwide
95% Mortgage
deposit 8000
668.80 per month 2 year fixed at 5.28%
Nationwide
90% Mortgage
deposit 16000
585.50 per month 2 year fixed at 4.88%
请了假，不过老婆没去，就我一个去。我正点到达w的Mann Countrywide，w靠近BR火车站，新建的DLR，是东南地区一个繁华地段，附近商业街，街上熙熙攘攘，各行各色，但主要是有色人种。这里亚洲脸 孔也比较多，主要是越南人，当然也有华人，谣传唐人街要东迁至此，我衷心希望不要，这地方不是什么好地方，最好中国人不要到这里掺热闹。到了Mann Countrywide见了Jane，友好地握了手，financial advisory, Kelly。Kelly看上去25左右，少见，因为我见的advisor一般是中老年人，头一次见年轻，而且还挺性感（老婆说你到底是买房子还是去看女人 去了，我说这些有身材的非要穿低胸的，你不能只怪我呀）。
Kelly给人一种essex girl的感觉，不像住在西边的慢声细语地。不过相当友好，先问我预算多少，准备首期多少，我说160千，首期越少越好。当然了，首期越少等于投资越低， 回扣越高。如果租金和按揭同等的情况下，等于我房客给我买了套房，你等capital appreciation就可以了。不过世界上没有这样的好事。
接 下来Kelly阐述了有关按揭的事向。现在各大银行之间的竞争，产生了100%，125%按揭，但归根结底，按揭是以75%做基准的。那么银行为什么会给 你100%的按揭呢？就是保险起的作用。这个保险叫High Lending Charge，如果你借100%的按揭，银行会考虑其中75%是安全的，其中25%是不安全的，银行找保险公司报这25%就行，一般High Lending Charge是25%的8%左右，相当于你房价的2%左右，一次性保险。160千的房子High Lending Charge是3200镑左右。因银行而异，有时首期和High Lending Charge一起一次性付清，如Halifax，有时银行把High Lending Charge加到按揭里，总之你跑不了。
我们，我指Kelly and I，粗率的计算了一下。如果按1st time buyer算的话，如果我买160千的房子。因为我本身没有mortgage，所以还是算1st time buyer。也可以投资buy-to-let，不过最少要付13%的首期，因为buy-to-let比较复杂，以后有机会再提。
Northern Rock
100% Mortgage
deposit 0
798.67 per month 2 years fixed at 5.99%
Halifax
97% Mortgage
deposit 4800 + 2500 = 7300
684.17 per month 2 year fixed at 5.29%
Nationwide
95% Mortgage
deposit 8000
668.80 per month 2 year fixed at 5.28%
Nationwide
90% Mortgage
deposit 16000
585.50 per month 2 year fixed at 4.88%
如 果房子出租的话，月租700镑，1年12月里平均一个月租不出去，一个月应急，一个月的租金要给物业费，剩下来9个月租金6300，用哪种按揭都 cover不到，就是讲最少要投资13%左右才可以靠租金养活房子。现在trick就在这里，如果你有房子A和B，你的main resident不用交CGT，如果A是你居住的，A不用交税。卖掉A之后你卖B房之前，不要出租，自己住住成为你only main resident之后再卖就可以免税，出租的时候还要有技巧，不过这是后话，我以后卖房的时候此贴还在的话，我再详细解释怎么免税。这里8字还没一瞥的事 我就不浪费时间了。如果有兴趣的请查google.co.uk有关property tax的问题。咱们一步一步来。而你用-buy-to-let的话，一定要交税。
我对5%和10%首期的比较感兴趣，和Kelly定了下周一再见，我会带进一步资料，Kelly则会给我做个mortgages in principle，要带的东西如下：
Passport （最好是英国的）
3 months payslip
3 months bank statement
接 下来Jane带我去看房子，v building我已经去过一次了，这次总共看了3套，两套是repossessed， 一套屋主住，价格都是165千。分别在4楼6楼8楼，大同小异，其中两间还可以见到thames和millennium dome，不过我不是来特意看房子，我以前见过了，如果价格好，我mortgage没问题，我下周就offer。
我对5%和10%首期的比较感兴趣，和Kelly定了下周一再见，我会带进一步资料，Kelly则会给我做个mortgages in principle，要带的东西如下：
Passport （最好是英国的）
3 months payslip
3 months bank statement
接 下来Jane带我去看房子，v building我已经去过一次了，这次总共看了3套，两套是repossessed， 一套屋主住，价格都是165千。分别在4楼6楼8楼，大同小异，其中两间还可以见到thames和millennium dome，不过我不是来特意看房子，我以前见过了，如果价格好，我mortgage没问题，我下周就offer。
