英国斯特灵华人社区
Stirling Chinese
[转帖] 买房??租房？？
wtw(2007/6/10 0:36:03) 点击:97422 回复:3 IP:61.* * *
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莫尼卡•布朗(Monica Brown)在伦敦拥有一家服务于餐厅的公关公司，其客户包括坐落于伦敦西部伯克郡、在最近的全球最佳餐厅评选中名列第二的“肥鸭餐厅(The Fat Duck)”。维吉尼亚•乔达诺(Virginia Giordano)曾是一位投资银行家，目前经营着一家位于柏林的豪华旅行公司。杰里•温斯坦(Jerry Weinstein)是Manhattan Apartments的负责人，该公司是纽约最大的住宅地产代理商之一。劳里•希普曼 (Laurie Hippman)是一位成功的兽医，居住在香港。尽管他们居住在不同的城市，但他们有一个共同点：他们四个都决定租房，而不是买房。
租房变得更有说服力？
布朗表示：“对我来说，生活质量就是一切。”布朗今年40岁，每月支付600英镑房租，在切尔西与另外4人合租了一栋连排别墅。那4位年龄都在30岁以上，职业­分别是银行家、会计师、设计师和医生。布朗表示：“我的朋友们都在为买房而努力工作，但我不想要那些砖头瓦块。”
对一些人来说，这种言论似乎有些离经叛道。在许多国家，尤其是在英国和美国，拥有自己的房子是社会成功、成家立业以及生活稳定的强有力的标志。相反，租房被视为­是流浪者、年轻人和穷人的选择，并且被认为是值得同情的事。
这在一定程度上与个人的基本财务状况有关。受到通货膨胀的影响，加之房屋租金与其它商品价格一同上升，偿还按揭贷款变得不那么费力了。更重要的是，当贷款还清之­后，购房者会留下一处有价值的资产，而租房者却没有。在美国和英国，孩子们离开学校的时候几乎都持有一个坚定的信念，即租房就像是把钱扔进水沟里。而最近全球地­产价格的迅速上涨进一步支持了这种假设，增加了有产阶级的骄矜。
然而，正如布朗及其它人意识到的，房屋价格迅速上涨也存在消极的一面，使租房者意外地感觉到了希望。在许多城市，房屋非常昂贵，以至于按揭贷款的月供还款，加上­房屋维护费用和课税，要远远超过租赁同一处地产的开销，在地方或联邦政府人为压低房屋租金的地方更是如此。购房者或许不会在意他们是否从一处正在升值的地产中获­益，而一旦房价下跌（那些房价过高的地方有可能发生房价下跌），新的业主会发现他们的损失更大了。
穆迪(Moody’s)旗下顾问机构Economy.com的首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)总结道：“总的来说，在多数国家或地区，现在有非常具有说服力的理由选择租房，而不是买房，尤其是在利率上升的情况下。这与10年前的情况不同。”
汇丰银行(HSBC)最近一份有关美国住房市场报告，突显出买房—租房平衡关系的变化。该报告指出，即使无需偿付按揭贷款的本金（通过日益普遍的只付利息贷款，­这是有可能实现的），并考虑政府为推动购房而设计的减税，新的购房者在很多领域的开支要远远超过租房者。举例来说，在旧金山或檀香山，购房者每年的支出分别比租­房者高68%和73%。
尽管租金上涨和通货膨胀抵消按揭贷款的价值，最终将体现出购房的优势，但今天的购房者必须看到房价上涨超过平均物价涨幅，而且他们必须持有房产相当长的时间，才­能体现出购买房产的经济性。举例来说，在洛杉矶，一位业主持有自己的房产要达到11年（假设房价保持稳定），其购房成本才能与租房相当。
布朗表示：“对我来说，生活质量就是一切。”布朗今年40岁，每月支付600英镑房租，在切尔西与另外4人合租了一栋连排别墅。那4位年龄都在30岁以上，职业­分别是银行家、会计师、设计师和医生。布朗表示：“我的朋友们都在为买房而努力工作，但我不想要那些砖头瓦块。”
对一些人来说，这种言论似乎有些离经叛道。在许多国家，尤其是在英国和美国，拥有自己的房子是社会成功、成家立业以及生活稳定的强有力的标志。相反，租房被视为­是流浪者、年轻人和穷人的选择，并且被认为是值得同情的事。
这在一定程度上与个人的基本财务状况有关。受到通货膨胀的影响，加之房屋租金与其它商品价格一同上升，偿还按揭贷款变得不那么费力了。更重要的是，当贷款还清之­后，购房者会留下一处有价值的资产，而租房者却没有。在美国和英国，孩子们离开学校的时候几乎都持有一个坚定的信念，即租房就像是把钱扔进水沟里。而最近全球地­产价格的迅速上涨进一步支持了这种假设，增加了有产阶级的骄矜。
然而，正如布朗及其它人意识到的，房屋价格迅速上涨也存在消极的一面，使租房者意外地感觉到了希望。在许多城市，房屋非常昂贵，以至于按揭贷款的月供还款，加上­房屋维护费用和课税，要远远超过租赁同一处地产的开销，在地方或联邦政府人为压低房屋租金的地方更是如此。购房者或许不会在意他们是否从一处正在升值的地产中获­益，而一旦房价下跌（那些房价过高的地方有可能发生房价下跌），新的业主会发现他们的损失更大了。
穆迪(Moody’s)旗下顾问机构Economy.com的首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)总结道：“总的来说，在多数国家或地区，现在有非常具有说服力的理由选择租房，而不是买房，尤其是在利率上升的情况下。这与10年前的情况不同。”
汇丰银行(HSBC)最近一份有关美国住房市场报告，突显出买房—租房平衡关系的变化。该报告指出，即使无需偿付按揭贷款的本金（通过日益普遍的只付利息贷款，­这是有可能实现的），并考虑政府为推动购房而设计的减税，新的购房者在很多领域的开支要远远超过租房者。举例来说，在旧金山或檀香山，购房者每年的支出分别比租­房者高68%和73%。
尽管租金上涨和通货膨胀抵消按揭贷款的价值，最终将体现出购房的优势，但今天的购房者必须看到房价上涨超过平均物价涨幅，而且他们必须持有房产相当长的时间，才­能体现出购买房产的经济性。举例来说，在洛杉矶，一位业主持有自己的房产要达到11年（假设房价保持稳定），其购房成本才能与租房相当。
房价高涨之后
在其它市场也是如此。莱坊国际集团 (Knight Frank)住宅研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示，在伦敦，假设购买一处普通地产（估价为26万英镑），偿还按揭贷款的成本大约是每年1.3万英镑，几乎与租赁同一处地产的价格相同。而业主­还要承担维护费用。贝利承认：“购房愿望远不止是对租房与买房成本的衡量。”然而，“租房很自由、灵活，租房者可以为工作或者其它机会而搬走，相反，可怜的业主­却被束缚住，在这方面缺乏灵活性。”
香港有很强的购房传统，估计超过70%的私人住宅都是由业主自己居住。但租房选择似乎也开始变得更具吸引力了。在过去5年，房价平均每年上涨2.2%，而租金则­下跌了1.9%。仲量联行(Jones Lang LaSalle)研究部门的陈锦平(Marcos Chan)估计，目前公寓的租赁成本比购房成本低大约23%。“租金正在下降，而房价在不断上涨，”他表示，“即便这两种价格在过去几个月已经稳定下来，但我们­仍然认为，租房是一个更好的选择。”
悉尼BIS Shrapnel高级项目经理詹森•安德森(Jason Anderson)认为，他所在市场的情况也大致相同。2002年和2003年，澳大利亚地产价格大幅上涨，目前正在调整期。“成为业主的进入成本非常高，以致­许多人无法进入该市场，”他表示。“当房价可能再度下跌5%时，现在为什么要购买这种资产呢？”
房东们正在利用这种有利形势，提高租金，并举办非正式拍卖会，让潜在租户在房东的要价之上进行竞价，以获得别墅或公寓的居住权，所有的这些因素都可能促使人们购­买房产。尤其是如果房价继续下跌的话，人们的购买欲望会更强烈。但他表示：“租金价格必须大幅调整，才能促使租—购平衡关系朝向鼓励人们成为业主的方向转化。”
在西班牙首都马德里，根据地产咨询公司Aguirre Newman的数据进行推算，就这个城市一栋面积和价格处于市场平均水平的房屋而言，平均月租金比拥有和供养成本低24%左右。由于过去5年房价上涨 87%，所以购房仍然是更好的选择。不过，目前房价的上涨速度正在放缓（去年为7.3%，而2001年涨幅为26.2%），一些地产经纪已经开始主张租房。
在巴黎，Conseil Européen des Professions Immobilières(CEPI)和Federation Nationale des Agents Immobiliers(FNAIM)的数据显示，就同一栋地产而言，租赁成本比偿还只付利息按揭贷款的成本高20%，但即便如此，仍然有言论支持租房。皇家特­许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)的经济学家奥利弗•吉尔马丁(Oliver Gilmartin)表示：“在法国，（购房的）前期费用相当高，平均律师费占购买价格的7%左右，而中介费可能占5%至10%。”他补充道，收回这些成本可能­需要10年时间。
在其它市场也是如此。莱坊国际集团 (Knight Frank)住宅研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示，在伦敦，假设购买一处普通地产（估价为26万英镑），偿还按揭贷款的成本大约是每年1.3万英镑，几乎与租赁同一处地产的价格相同。而业主­还要承担维护费用。贝利承认：“购房愿望远不止是对租房与买房成本的衡量。”然而，“租房很自由、灵活，租房者可以为工作或者其它机会而搬走，相反，可怜的业主­却被束缚住，在这方面缺乏灵活性。”
香港有很强的购房传统，估计超过70%的私人住宅都是由业主自己居住。但租房选择似乎也开始变得更具吸引力了。在过去5年，房价平均每年上涨2.2%，而租金则­下跌了1.9%。仲量联行(Jones Lang LaSalle)研究部门的陈锦平(Marcos Chan)估计，目前公寓的租赁成本比购房成本低大约23%。“租金正在下降，而房价在不断上涨，”他表示，“即便这两种价格在过去几个月已经稳定下来，但我们­仍然认为，租房是一个更好的选择。”
悉尼BIS Shrapnel高级项目经理詹森•安德森(Jason Anderson)认为，他所在市场的情况也大致相同。2002年和2003年，澳大利亚地产价格大幅上涨，目前正在调整期。“成为业主的进入成本非常高，以致­许多人无法进入该市场，”他表示。“当房价可能再度下跌5%时，现在为什么要购买这种资产呢？”
房东们正在利用这种有利形势，提高租金，并举办非正式拍卖会，让潜在租户在房东的要价之上进行竞价，以获得别墅或公寓的居住权，所有的这些因素都可能促使人们购­买房产。尤其是如果房价继续下跌的话，人们的购买欲望会更强烈。但他表示：“租金价格必须大幅调整，才能促使租—购平衡关系朝向鼓励人们成为业主的方向转化。”
在西班牙首都马德里，根据地产咨询公司Aguirre Newman的数据进行推算，就这个城市一栋面积和价格处于市场平均水平的房屋而言，平均月租金比拥有和供养成本低24%左右。由于过去5年房价上涨 87%，所以购房仍然是更好的选择。不过，目前房价的上涨速度正在放缓（去年为7.3%，而2001年涨幅为26.2%），一些地产经纪已经开始主张租房。
在巴黎，Conseil Européen des Professions Immobilières(CEPI)和Federation Nationale des Agents Immobiliers(FNAIM)的数据显示，就同一栋地产而言，租赁成本比偿还只付利息按揭贷款的成本高20%，但即便如此，仍然有言论支持租房。皇家特­许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)的经济学家奥利弗•吉尔马丁(Oliver Gilmartin)表示：“在法国，（购房的）前期费用相当高，平均律师费占购买价格的7%左右，而中介费可能占5%至10%。”他补充道，收回这些成本可能­需要10年时间。
特殊的日本和德国市场
在柏林和东京等近年来房价并为大幅上涨的城市，情况则大不相同。但这并不意味着购房策略大获全胜。尽管德国房地产联合会(German Real Estate Federation)副主席迈克尔•希克(Michael Schick)将柏林称为“一个买方市场……原因是房价较低，而供应量充足”，但该市77%的居民仍然是租房族。
即便是德国总理安格拉•默克尔(Angela Merkel)也不例外。她在博物馆岛(Museum Island)对面租了一套雅致的河畔公寓，而同时在家乡滕普林仍然拥有一栋别墅。她的前任格哈德•施罗德(Gerhard Schröder)待在柏林的数年里，大都住在其总理办公室上面一套租来的公寓里。这套公寓拥有一个大阳台，视野开阔，可以俯瞰德国国会大厦
(Reichstag)，起居室内挂着一幅毕加索(Picasso)画作，而每月仅需花费450欧元。
已经退休的前柏林城市规划部门主管汉斯•施蒂曼(Hans Stimmann)本人也是租房族。他表示，在德国首都柏林，平均月租金低得令人惊讶，每平方米仅为5欧元，这里的购房者被视为“目光狭隘的小资分子”。柏林没­有出台鼓励购房的税收激励措施，而且由于德国失业率高达18%，住房供应过剩，且房价停滞不前，因此不能保证购房能够获得资本收益。
“这里的人租房住，而将资金投资在其它地方，”旅行公司老板维吉尼亚•乔达诺表示。她住在绿树成荫的采伦多夫区一栋漂亮的连排房屋里。“没有人能够说服我牺牲灵­活性，来换取一个无法当作投资的房屋。”
瑞士信贷(Credit Suisse)房地产分析师大谷洋司(Yoji Otani)表示，东京也一样。东京的平均房价自2000年以来已经下跌约8%。“在日本，投资公寓实际上是一文不值——重要的是土地价值。尽管土地价格刚开始­回升，但要说整体土地价格将在未来10年内上涨，还为时过早。”他表示：“低利率的经济环境（确实）使得按揭贷款颇具吸引力……但租房更好，因为在日本，（由于­）新公寓供应过剩，实际上并不存在房地产二级市场。”
再回到伦敦，莫尼卡•布朗承认，她实际上正考虑做出改变。“我正在寻找一套真正适合女孩居住的、不带家具的、门前路边满是花木的一居室，”她表示。“但我会和苏­茜(Susie)合租，她也是那栋连排别墅的租户之一，（即便）这样做成本更高——除家庭税(council tax)以外，每月1200英镑。人们认为，为了安定下来，你有必要买房。但情况不是这样的，你不用这么做。而且我认为自己并不是唯一有这种想法的人。”
在柏林和东京等近年来房价并为大幅上涨的城市，情况则大不相同。但这并不意味着购房策略大获全胜。尽管德国房地产联合会(German Real Estate Federation)副主席迈克尔•希克(Michael Schick)将柏林称为“一个买方市场……原因是房价较低，而供应量充足”，但该市77%的居民仍然是租房族。
即便是德国总理安格拉•默克尔(Angela Merkel)也不例外。她在博物馆岛(Museum Island)对面租了一套雅致的河畔公寓，而同时在家乡滕普林仍然拥有一栋别墅。她的前任格哈德•施罗德(Gerhard Schröder)待在柏林的数年里，大都住在其总理办公室上面一套租来的公寓里。这套公寓拥有一个大阳台，视野开阔，可以俯瞰德国国会大厦
(Reichstag)，起居室内挂着一幅毕加索(Picasso)画作，而每月仅需花费450欧元。
已经退休的前柏林城市规划部门主管汉斯•施蒂曼(Hans Stimmann)本人也是租房族。他表示，在德国首都柏林，平均月租金低得令人惊讶，每平方米仅为5欧元，这里的购房者被视为“目光狭隘的小资分子”。柏林没­有出台鼓励购房的税收激励措施，而且由于德国失业率高达18%，住房供应过剩，且房价停滞不前，因此不能保证购房能够获得资本收益。
“这里的人租房住，而将资金投资在其它地方，”旅行公司老板维吉尼亚•乔达诺表示。她住在绿树成荫的采伦多夫区一栋漂亮的连排房屋里。“没有人能够说服我牺牲灵­活性，来换取一个无法当作投资的房屋。”
瑞士信贷(Credit Suisse)房地产分析师大谷洋司(Yoji Otani)表示，东京也一样。东京的平均房价自2000年以来已经下跌约8%。“在日本，投资公寓实际上是一文不值——重要的是土地价值。尽管土地价格刚开始­回升，但要说整体土地价格将在未来10年内上涨，还为时过早。”他表示：“低利率的经济环境（确实）使得按揭贷款颇具吸引力……但租房更好，因为在日本，（由于­）新公寓供应过剩，实际上并不存在房地产二级市场。”
再回到伦敦，莫尼卡•布朗承认，她实际上正考虑做出改变。“我正在寻找一套真正适合女孩居住的、不带家具的、门前路边满是花木的一居室，”她表示。“但我会和苏­茜(Susie)合租，她也是那栋连排别墅的租户之一，（即便）这样做成本更高——除家庭税(council tax)以外，每月1200英镑。人们认为，为了安定下来，你有必要买房。但情况不是这样的，你不用这么做。而且我认为自己并不是唯一有这种想法的人。”
